SZMSZ

SZERVEZETI ÉS MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT

és

HÁZIREND

1091 Budapest Ifjúmunkás u. 10.

Társasház

Hrsz: 38236/203

Budapest, 2016. 04. 08.

1091 Budapest, Ifjúmunkás u. 10. Társasház

SZERVEZETI ÉS MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA

A Társasház 2016. április 8-án megtartott 7. napirendi pontként meghozott közgyűlési határozatával a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Ttv.) felhatalmazási alapján a Társasház Szervezeti és Működési Szabályzatát a következők szerint alkotja meg:

Tartalomjegyzék

I. Általános adatok. 4

II. A Társasház szervezete. 4

III. A Társasház ügyintéző szervei, működési rendje és hatásköre. 4

1. A Közgyűlés. 4

1.1. A Közgyűlés határoz. 4

1.2. A közgyűlés működési rendje. 5

1.3. A Közgyűlés határozatképessége és határozatai 6

2. Közös Képviselő. 7

2.1. A Közös Képviselő jogállása és kötelezettségei 7

2.2 A Közös Képviselő jogkörében eljárva köteles: 8

2.3. Eljárás észrevétel, panasz esetén a Közös képviselő intézkedésének megváltoztatása. 9

2.4. A Közös Képviselő jogosítványai 9

2.5. A Közös Képviselő tevékenységének ellátásával összefüggő kizárási szempontok. 10

2.6. A Közös Képviselő és a Számvizsgáló Bizottság kapcsolata. 11

3. A Számvizsgáló Bizottság. 11

3.1. A Számvizsgáló Bizottság jogállása, összetétele. 11

3.2. A Számvizsgáló Bizottság hatásköre, jogosítványai 11

3.2.1. A Közgyűléssel összefüggő jogosítványai 11

3.2.2. A Közös Képviselővel összefüggő jogosítványai 12

IV. Tulajdoni viszonyok. 12

1. Külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek. 12

2. Közös tulajdon. 14

3. A közös költség viselésének szabályai 14

V. Záró rendelkezések. 16

1. sz. melléklet. 17

HÁZIREND.. 17

I. A lakások házirendje. 17

II. A társasház (lakóépületrész) tisztasága és biztonsága. 18

III. A lakóépület állagvédelme. 20

IV. Közös használatra szolgáló helyiségek, területek használata, tárolási szabályok. 20

V. Állattartás. 21

VI. Szabálysértés. 21

Hatályba lépés. 23

I. Általános adatok

A Társasház neve: 1091 Budapest, Ifjúmunkás u. 10. Társasház

székhelye: 1091 Budapest, Ifjúmunkás u. 10.

Az ingatlan helyrajzi száma: 38236/203

II. A Társasház szervezete

Alapvető rendelkezések

A Közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló Közgyűlés.

A 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (a továbbiakban: Ttv.) alapján a felsorolt feladatok ellátására a Közösség Számvizsgáló Bizottságot választott.

A Társasház ügyeinek intézését a Közös Képviselő a Számvizsgáló Bizottsággal egyetértésben látja el.

III. A Társasház ügyintéző szervei, működési rendje és hatásköre

A Társasház szervei:

Közgyűlés
Közös Képviselő
Számvizsgáló Bizottság

1. A Közgyűlés

A Közgyűlésen valamennyi tulajdonostársnak - vagy távolléte esetén meghatalmazottjának - joga van megjelenni, valamint a határozatok meghozatalában részt venni.

1.1. A Közgyűlés határoz

a Közösség tulajdonában álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, a berendezések, felszerelések fenntartásáról, karbantartásáról, az ingatlan, az épület felújításáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról
arról a keretösszegről, amelyet a Közös Képviselő és a Számvizsgáló Bizottság (SZB) a Közgyűlés döntése nélkül is felhasználhat
a Közös Képviselő, valamint a Számvizsgáló Bizottság tagjainak megválasztásáról, felmentéséről, díjazásáról
az Alapító Okirat, illetve a jelen Szervezeti és Működési Szabályzat, házirend elfogadásáról, illetve módosításáról
a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról
a Társasház éves költségvetésének és elszámolásának elfogadásáról
a közös tulajdonrész megszüntetéséről, közös tulajdonú ingatlanrész értékesítésről, hasznosításáról, beépítéséről
a Közösséget terhelő kölcsönök és hitelek felvételéről
a Társasházat érintő peres ügyek indításáról, kivéve a közös költség beszedésével kapcsolatos ügyeket
a Közgyűlés levezető elnökének, a jegyzőkönyv vezetőjének és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztásáról
minden olyan ügyben, amelyet az Alapító Okirat vagy jelen Szervezeti és Működési Szabályzat nem utal a Közös Képviselő vagy a Számvizsgáló Bizottság hatáskörébe
a felújítási számlán lévő pénzkészlet felhasználásáról

1.2. A közgyűlés működési rendje

A Közgyűlést a Közös Képviselő hívja össze.
A közgyűlésre legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt 8 nappal valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban jól látható helyen ki kell függeszteni. Az írásos meghívás történhet elektronikus (e-mail, fax) formában is, ebben az esetben is érvényesnek kell tekinteni.
Sürgős ügyben rendkívüli közgyűlés esetén a meghívó 8 napon belül is kézbesíthető és a közgyűlés összehívható.
A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendeket.
A Közgyűlés napirendjére a Közös Képviselői munkát ténylegesen ellátó személynél bármelyik tulajdonos javaslatot tehet írásban (postai úton) vagy elektronikus formában (e-mail).
A Közös Képviselőnek kötelező kikérnie a tervezett napirenddel kapcsolatban a Számvizsgáló Bizottság véleményét, továbbá a Számvizsgáló Bizottságnak az esetleges további napirendi pontokra, határozati tervekre vonatkozó javaslatát.
A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
A Közgyűlésen az elnöklés joga a megválasztott Közös Képviselőt, távolléte vagy betegsége esetén a tulajdonosok részéről a Közgyűlés által kijelölt és megszavazott levezető elnököt illeti meg.
Azok a tulajdonostársak, akik külön tulajdonként valamely albetétben felvett ingatlanilletőség közös tulajdonosai, szavazatukat együttesen - ha pedig a Közgyűlésen nem maguk vesznek részt, csak meghatalmazottjuk útján - gyakorolhatják. A külön tulajdoni albetétben felvett ingatlanilletőség közös tulajdonosai közül bármelyik tulajdonostárs - külön meghatalmazás nélkül - gyakorolhatja az albetétben felvett ingatlanilletőséget megillető szavazati jogát.
Közgyűlést szükség szerint - de legalább évente egyszer - kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló Közgyűlést minden év május 31-ig kell megtartani.
Kötelező a Közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ed részével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a Közös Képviselő 30 napon belül nem teljesíti, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a Közgyűlést összehívhatja.

1.3. A Közgyűlés határozatképessége és határozatai

A Közgyűlés határozatképességéhez szükséges, hogy azon 50% feletti tulajdoni részarány képviselve legyen. A Közgyűlésen a tulajdonostársak jogaikat írásbeli meghatalmazásukkal rendelkező meghatalmazott személy útján is gyakorolhatják.
Ha a Közgyűlés a meghirdetett időpontban nem határozatképes vagy a Közgyűlés megnyitását követően határozatképtelenné vált, úgy a megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban, az eredetivel azonos napirendi pontokkal kell összehívni. A határozatképességet a Közgyűlés megnyitását követően, továbbá minden egyes határozati javaslatról történő szavazást megelőzően a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető állapítják meg.
A megismételt Közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti Közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető. A megismételt Közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára való tekintet nélkül határozatképes, kivéve az olyan ügyekben, amelyekben a törvény a tulajdonostársak összes tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához -, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható. Ezt a körülményt a meghívóban fel kell tüntetni.
A Közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerinti szavazati jog illeti meg. Amennyiben egy önálló albetét tulajdonosai között az adott kérdésben véleményeltérés van, kötelesek erre a körülményre a levezető elnök figyelmét a szavazás megkezdése előtt felhívni.
A haszonélvező a Közgyűlésen a tulajdonos helyett csak meghatalmazással szavazhat. Haszonélvező a tulajdonnal kapcsolatos rendelkezési joggal nem bír. Haszonélvező nem dönthet felújítás, beruházás ügyében.
Valamennyi tulajdonostárs hozzájárulás és aláírása szükséges az Alapító Okirat megváltozatásához. Amennyiben az Alapító Okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok 4/5-e egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonosok a szavazás napjától, illetve az írásbeli szavazás esetén a 4/5-ös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, az Alapító Okirat illetve annak módosítása életbe lép.
A Közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel meghozott határozatával:
megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. Ilyen jellegű tevékenység folytatásához minden esetben a Közgyűlés hozzájárulása szükséges.
hozzájárulhat a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel.
elfogadja a Szervezeti és Működési Szabályzatot, illetve Házirendet
Egyéb ügyekben a Közgyűlés határozatait a Közgyűlésen jelenlévő tulajdonosok tulajdoni hányad szerint számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
Szavazategyenlőség esetén meg kell ismételni a szavazást. Ha ismét szavazategyenlőség következik be, akkor új Közgyűlést kell összehívni az adott napirendi ponttal.
A Közgyűlésről határozatokat is tartalmazó jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személynek és két fő tulajdonosnak hitelesítenie kell.
A Közgyűlésen elhangzottak - írásbeli jegyzőkönyv felvételével egyidejűleg - hanghordozó útján is rögzíthetők, ha a Közgyűlés arra felhatalmazást ad.
Közgyűlési határozat írásban is meghozható, ha a közös képviselő a közgyűlési napirendre vonatkozó írásbeli határozati javaslatot a Számvizsgáló Bizottság írásbeli véleményének ismeretében a tulajdonostársaknak megküldi. A szavazati jog szabályai azonosak a Közgyűlésen történő szavazáséval.

Írásbeli szavazás lebonyolítása és a szavazási eredmény megállapításának szabályai:

A Közös Képviselő a szavazás tárgyát képező témáról írásos tájékoztatót készít, amelyet a Számvizsgáló Bizottság írásban véleményez. Az írásos véleményt tartalmazó határozati javaslat mellé valamennyi tulajdonos szavazólapot kap, amelyen "igen", "nem", "tartózkodom" lehetőségek valamelyikét kell jól láthatóan megjelölni.
A kitöltött és leadott szavazólap akkor érvényes, ha tartalmazza:
a tulajdonos nevét, albetétjének számát és tulajdoni hányadának arányát
a határozati javaslattal összefüggő egyértelmű választ (aláhúzással, beikszeléssel, stb.)
a kitöltés időpontját
a tulajdonos vagy meghatalmazottja aláírását
A kitöltött szavazólapokat a szavazás leadásának határidejéig vissza kell juttatni a Közös Képviselőhöz. Amennyiben meghatalmazott jár el, a szavazólap leadásával egyidejűleg, annak mellékleteként csatolni kell az írásbeli meghatalmazást is.
A beérkezett szavazatok összeszámlálását és összesítését a Számvizsgáló Bizottság a közös képviselővel együttesen végzi el, amelyről a helyszínen valamennyi összesítést végző személy aláírásával ellátott jegyzőkönyvet kell készíteni.
Az írásbeli szavazás eredményét a Közös Képviselő - a szavazásra megjelölt határidőt követő 8 napon belül - írásban közli a tulajdonosokkal.
Ha a Közgyűlés határozata jogszabály vagy az Alapító Okirat, illetőleg a Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezéseit sérti vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármelyik tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének a megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül. A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.

2. Közös Képviselő

2.1. A Közös Képviselő jogállása és kötelezettségei

A tulajdonostársak a közösség ügyeinek intézésére Közgyűlésükön Közös Képviselőt választanak.
Közös Képviselő választása esetén megbízási szerződést a Közgyűlés által megbízott tulajdonosok vagy a választott Számvizsgáló Bizottság köt.
Új Közös Képviselő megválasztása esetén átadás-átvételi jegyzőkönyvet kell felvenni az alábbi dokumentumokról:
a társasház pénzügyi bizonylatai
műszaki dokumentumok
a társasház működésével kapcsolatos szerződések
levelezések és egyéb iratok

2.2 A Közös Képviselő jogkörében eljárva köteles:

a Közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek az Alapító Okirat és jelen Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezéseinek
minden szükséges intézkedést megtenni az épület állagmegőrzése, felújítása és biztonságos üzemeltetése érdekében
közölni és beszedni tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, a Közgyűlés által megszavazott egyéb kötelezettségeket és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit (lásd 2.2. pont)
a közös telek és a közös tulajdonban maradó épületrészek, területek, felszerelések és berendezések kezelésével és karbantartásával kapcsolatos ügyek intézése
a Közös Képviselő köteles a Közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni
a tulajdonosokat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegéről tájékoztatást adni, a beszedésről gondoskodni, tartozás esetén a közösség érdekeit érvényesíteni
a hozzá intézett írásos kérdésekre, beadványokra (levél, fax, e-mail) maximum 8 napos határidővel érdemi választ adni
elérhetőségét (vonalas szám, mobil, fax, e-mail) illetve az akadályoztatás/változás esetén elérhető személy elérhetőségét a Társasház hirdetőjén közzétenni
az új tulajdonosok figyelmét az SzMSz-re a Házirendre, és különösen a közös költség fizetésére és a fizetéssel kapcsolatos szabályokra felhívni A Közös Képviselő éves elszámolást köteles készíteni, amelynek tartalmaznia kell a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján:
a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a Szervezeti és Működési Szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében
a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését
az a) - b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve
a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket
a közös költséghez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével
a Közgyűlés által külön határozatban megállapított összeget várhatóan meghaladó munkák esetén legalább három kivitelező ajánlatát beszerezni
a tulajdonosokat terhelő, külön tulajdonuk használatát érintő bejelentési kötelezettségük alapján bejelentett adatokról az adatkezelési szabályok betartásával nyilvántartás vezetni
a Társasház iratainak (jegyzőkönyvek, Közgyűlési Határozatok Könyve, peres anyagok) a közte és a Társasház között keletkező jogviszony kezdetétől papír formában és elektronikusan történő kezelése, megőrzése továbbítása a Számvizsgáló Bizottság részére. Konzultálás a tulajdonosok számára történő lehetővé tétele.
a Házirend és a Tűzvédelmi Szabályzat kifüggesztése és a kifüggesztett anyag olvashatóságának időszakonkénti ellenőrzése, a kifüggesztett anyag szükség szerint pótlása
a külön tulajdont érintő tulajdonos változás esetén - a tulajdonos kérésére - a Közös képviselő köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közös költség tartozásról (ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni)

2.3. Eljárás észrevétel, panasz esetén a Közös képviselő intézkedésének megváltoztatása

A Közös képviselő intézkedése ellen a tulajdonos a Közös képviselőhöz vagy a Számvizsgáló Bizottsághoz fordulhat.
Az írásban benyújtott észrevétel, panasz esetén a Közös képviselő maximum 8 napos határidővel köteles érdemi választ adni.
A Közös képviselő jogkörében eljárva történt intézkedését csak a Közgyűlés változtathatja meg.
A tulajdonos nem adhat utasítást a Közös képviselőnek.

2.4. A Közös Képviselő jogosítványai

A Közös Képviselő külön közgyűlési határozat nélkül is saját hatáskörében jogosult a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább kéthavi tartozás esetén a tartozó tulajdonost írásban felszólítani (ajánlott + tértivevényes levélben), amennyiben ez eredménytelen marad, fizetési meghagyást kibocsátani szükség szerint jogi képviselő bevonásával, majd végrehajtási eljárás megindítását kérelmezni Továbbá három havi hátralékba került tulajdonostárs a Közös Képviselő jogosult külön tulajdonának jelzáloggal való megterhelésének elrendelésére, a hátralék megfizetésének biztosítékául.
Ha egy tulajdonosnak (magánszemély, vállalkozó, cég) a társasházban több lakása, illetve nem lakás céljára szolgáló olyan albetéte van, ami jelzálogjog bejegyzésre alkalmas és közös költség, illetve, ha egyéb - társasház felé fennálló - hátralékkal adta el az ingatlanát, akkor a fennálló hátralékot, illetve ügyvédi, jogi, késedelmi költségeket a még tulajdonában lévő másik ingatlanra lehet terheltetni és kérni a végrehajtást, illetve jelzálogjog bejegyzést.
A közös költség, felújítási alap, illetve az eseti célbefizetés meg nem fizetéséből keletkezett hátralék behajtásával kapcsolatban keletkezett mindennemű eljárási költség, adminisztrációs költség, ügyvédi költség, eljárási illeték, végrehajtói díj, stb. a hátralékos tulajdonost terheli.
A jelzálog bejegyzéssel kapcsolatos Közös Képviselő rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni és azt a hátralékos tulajdonostárs részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kézbesíteni kell.
Ennek keretében tájékoztatást kell adni arról, hogy keresettel élhet bíróságnál és kérheti:
a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén, akinek a nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti
a bejegyzés törlését az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült vagy megszűnt, illetőleg a nyilvántartott tény megváltozott
a bejegyzés kiigazítását, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett
A jelzálogjog bejegyzésével kapcsolatos egyéb szabályok:
a bejegyzés elrendelése újabb három hónapot meghaladó hátralékonként megismételhető
ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a Közös Képviselő a jelzálogjog törléséhez szükséges engedélyt köteles 8 napon belül kiadni
A Közös Képviselő nyilvántartást vezet(het) az alábbiakról:
a tulajdonos változás ténye, annak időpontja
amennyiben a tulajdonos nem tartózkodik állandóan a lakásban vagy bérbe adja azt, köteles a Közös Képviselőnek megadni a levelezési címét, illetve az elérhetőségét. Ellenkező esetben a tulajdonos felkutatása érdekében tett intézkedések költségei a tulajdonost terhelik.
A Közös Képviselő köteles az évzáró Közgyűlés elé terjeszteni minden hátralékba került tulajdonos nevét, a hátralék összegét és ismertetni a hátralék rendezése tárgyában tett intézkedéseket.
A Közös Képviselő jogosult a közösség képviseletének ellátására bíróság és más hatóság előtt. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
A Közös képviselő jogosult kezelni a tulajdonosok adatait, így különösen nevük, címük, elektronikus elérhetőségük (e-mail címük). A nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
A Közös képviselő saját jogkörében eljárva részletfizetési megállapodást köthet azzal a tulajdonossal, bejelentett bérlővel és haszonélvezővel, akinek hátraléka és fizetési nehézségei vannak és, aki ezt kéri. A megállapodás maximum 12 hónapra szólhat és ugyannak a személynek évente maximum 1 alkalommal adható. A megállapodásnak tartalmaznia kell a részletek fizetésének pontos határnapját, továbbá a Polgári Törvénykönyvben meghatározott mértékű késedelmi kamat megfizetésének előírását és azt a kitételt, hogy a megállapított részlet elmulasztása esetén ismét a teljes tartozás esedékessé válik. A részletfizetési megállapodás megkötéséről a Közös képviselőnek a Számvizsgáló bizottság felé tájékoztatási kötelezettsége van.
A Közös Képviselő jogosult a társasház bankszámlája felett rendelkezni utalványozói jogkörrel.
A Közös Képviselő hatáskörére minden egyéb itt nem szabályozott kérdésben, valamint harmadik személyekkel szemben a 2003. évi CXXXIII. sz. Ttv. rendelkezései vonatkoznak.

2.5. A Közös Képviselő tevékenységének ellátásával összefüggő kizárási szempontok

Nem lehet Közös Képviselő:

az a személy, akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetelmények alól nem mentesül
az a személy, akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt
az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget
az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet

2.6. A Közös Képviselő és a Számvizsgáló Bizottság kapcsolata

A Közös Képviselő köteles a Számvizsgáló Bizottsággal együttműködni és részére a kért felvilágosítást megadni.
A Számvizsgáló Bizottság a Közös Képviselő munkáját nem irányíthatja, egymással egyetértésben kell, hogy működjenek és ellássák a Társasházzal összefüggő műszaki, pénzügyi és általános feladatokat.
A Számvizsgáló Bizottság egyéb, a Közös Képviselővel összefüggő jogosítványait a 3. fejezet tartalmazza.
A Közgyűlés által megbízandó személyek megválasztásakor az összeférhetetlenségi szabályokra tekintettel kell lenni.

3. A Számvizsgáló Bizottság

3.1. A Számvizsgáló Bizottság jogállása, összetétele

A Számvizsgáló Bizottság tagjait a Közgyűlés választja meg és hívhatja vissza.
A Számvizsgáló Bizottság tagjai korlátozás nélkül újraválaszthatók.
A Számvizsgáló Bizottság tagjainak száma legalább 3 fő
A Számvizsgáló Bizottság tagjai közül választja meg elnökét,
A Számvizsgáló Bizottság döntéseit
írásos (ideértve az e-mailen történő döntést) szavazás esetén a létszámnak megfelelő,
ülésen történő szavazás esetén a jelenlévők számának megfelelő

egyszegyszerű szótöbbséggel hozza meg.

A Számvizsgáló Bizottság munkájáról a Közgyűlésnek köteles beszámolni. Ellenőrzéseit a törvény előírása szerint végezheti, a vizsgált tételeket ellenjegyezheti.
A Számvizsgáló Bizottságot betekintési jog illeti meg a Társasház irataiba.
A Közgyűlés által megbízandó személyek megválasztásakor az összeférhetetlenségi szabályokra tekintettel kell lenni.

3.2. A Számvizsgáló Bizottság hatásköre, jogosítványai

3.2.1. A Közgyűléssel összefüggő jogosítványai

Összehívja a Közgyűlést, ha a Közös Képviselő az erre vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget.
A Közgyűlés elé terjeszti javaslatait, így különösen a költségvetés és az elszámolás kérdésében.
Működéséről a Közgyűlésnek szükség szerint, de évente legalább egy alkalommal a beszámoló Közgyűlésen beszámol.
javaslatot tehet a Közgyűlés napirendi pontjaira és határozat-terveire.
egyetértése esetén hozzájárulását adja az azonnali beavatkozást nem igénylő munkák megrendeléséhez
A Közös képviselő jogkörét meghaladó intézkedése esetén a Számvizsgáló Bizottság az intézkedés megváltoztatására kérheti a Közös képviselőt. Ha az észrevétel nyomán Közös képviselő a Számvizsgáló Bizottság által kitűzött határidőre sem változtat intézkedésén, úgy, a tulajdonosok 1/10 tulajdoni hányada rendkívüli Közgyűlés összehívását kezdeményezheti

3.2.2. A Közös Képviselővel összefüggő jogosítványai

Bármikor ellenőrizheti a Közös Képviselő munkáját a Ttv. előírása alapján.
Vizsgálatokat végezhet a Közös Képviselő számviteli és pénzkezelési tevékenységével összefüggésben.
Javaslatot tehet a Közös Képviselő díjazására.
A Közös Képviselő a közüzemi és rendszeres havi díjakon kívül 100.000 Ft-ot meghaladó kötelezettségvállalása csak az SZB tagok jóváhagyásával történhet. 400.000 Ft felett a Társasház Közgyűlésének jóváhagyásával történik döntés.
A Számvizsgáló Bizottság kijelölt tagja a Közös Képviselő által a társasház bankszámlája felett utalványozott tételeket jóváhagyni jogosult.

IV. Tulajdoni viszonyok

1. Külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek

A tulajdonostársak az önálló albetétek vonatkozásában nem kívánnak élni a törvényben biztosított elővásárlási jogukkal, előbérleti jogukról lemondanak.
A külön tulajdoni illetőséghez tartozó építményrészt annak minden tulajdontársa használhatja és a használatot akár bérlet útján vagy más módon felelősség mellett átengedheti. A használat, illetve annak átengedése azonban minden esetben csak rendeltetésszerűen és a társasház többi tulajdonostársának sérelme nélkül történhet és az nem mentesít a tulajdonosi kötelezettségének teljesítése alól.
A tulajdonostársak kötelesek gondoskodni a tulajdoni illetőségükhöz tartozó épületrészek karbantartásáról, meghibásodás esetén pedig a hibák javításáról. A tulajdonostársak a saját költségükön elvégzendő javítási munkálatok közül azokat, amelyek az épület vagy a tulajdonostársak lakásainak állagát veszélyeztetik, soron kívül tartoznak elvégeztetni. E kötelezettség elmulasztása esetén a Közös Képviselő jogosult az állagmegőrző javítási munka elvégzéséről a társasház közös költsége terhére intézkedni, majd a javítási költséget a mulasztó tulajdonostárstól behajtani.
A tulajdonostárs köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába és nem lakás céljára szolgáló helyiségbe a Közös Képviselő ellenőrzés céljából (pl. rovarirtás, mellékmérők ellenőrzése) időben (az értesítést követő 15 napon belül) bejuthasson a tulajdonostárs, a bentlakók szükségtelen háborítása nélkül. Ennek megtagadása kárfelelősség viselését vonhatja maga után.
A tulajdonostárs köteles a Közös Képviselőnek bejelenteni a külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást vagy az adatváltozást követő 30 napon belül
saját és a külön tulajdonát bérlő, használó személy lakcímét (tartózkodási helyét) és az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát
haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét
huzamosabb távolléte esetén megbízottjának (meghatalmazottjának) nevét és lakcímét
továbbá elektronikus elérhetőségét (e-mail címét).
A fent említett bejelentést a birtokbavétel, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 30 napon belül kell megtenni.
Jelen SZMSZ felhatalmazza a Közös Képviselőt, hogy fenti b) pontban említett adatokról nyilvántartást vezessen.
Amennyiben sem az új tulajdonos és sem az eladó tulajdonos nem tisztázza az adott albetét közös költség egyenlegét és az albetét közös költség és egyéb a társasházzal szembeni tartozással kerül eladásra, a közös költség tartozásért az eladó és a vevő egyetemlegesen felel.
A tulajdonostársak kölcsönösen kötelezik magukat, hogy valamennyi tulajdonostárs előzetes beleegyezése hiányában tartózkodni fognak lakásukon vagy üzletükben olyan változtatásoktól, amelyet a 2003. CXXXIII. törvény értelmében csak a többi tulajdonostárs beleegyezésével lehet végrehajtani.
Kötelezik magukat ezen felül a tulajdonostársak arra is, hogy lakásukban, üzletükben vagy pedig lakásukat, üzletüket érintő építési engedélyhez kötött átalakításokról és változtatásokról - azok végrehajtása előtt - tulajdonostársaikat a Közös Képviselő útján előzetesen értesítik annak érdekében, hogy megállapíthassák, hogy nem sérti-e a tervezett átalakítás, illetve változtatás az épület állagát és nem sérti-e más tulajdonostárs érdekét. Bármely tulajdonos által végzendő átalakítás csak abban az esetben végezhető el, ha az nem veszélyezteti az épület állagát.
Amennyiben az ilyen változtatás ellen bármelyik tulajdonostárs - az értesítés vételét követően legkésőbb 5 napon belül - a Közös Képviselő útján a változtatást kívánó tulajdonostársnál tiltakozást jelent be, az utóbbi a tervezett változtatást csak akkor hajthatja végre, ha ahhoz legkésőbb a tiltakozás bejelentését követő 15 napon belül összehívott Közgyűlés az összes tulajdoni hányad 50 % feletti arányú szavazattöbbséggel hozzájárul.
Az a tulajdonostárs, aki külön tulajdonában a szükséges hozzájárulás nélkül vagy jogszabályellenesen változtatásokat végez (ennek időpontjától függetlenül), minden ebből eredő kárért anyagi felelősséggel tartozik.
Jogi eljárást a Közös Képviselő az esettel kapcsolatban meghozott közgyűlési határozat szerint köteles elindítani.
A Közgyűlés egyszerű szavazattöbbséggel hozott határozatával megtilthatja a külön tulajdonba lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.
Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az illetékes hatóság felhívására a Közgyűlésnek 30 napon belül dönteni kell az engedély kiadásához szükséges hozzájárulás megadásához. Amennyiben a Közgyűlés az adott határidőn belül nem hoz tiltó határozatot, a hatóság az engedélyt kiadhatja.
Szükséghelyzet esetén (pl.: csőtörés, gázszivárgás) a Közös Képviselőnek a távollévő tulajdonába (bérleményébe) való bejutáshoz értesítenie kell a rendőrséget és az elhárítást végző szervezetet, valamint biztosítani kell az ingatlan őrzését vagy megfelelő lezárását. A bejutás, lezárás körülményeiről két tanúval aláírt jegyzőkönyvet kell felvenni. A költségek a saját hibájából szükséghelyzetet okozó tulajdonost (vagy bérlőt, haszonélvezőt) terhelik.

2. Közös tulajdon

A közös tulajdonú ingatlanrészeken tilos olyan változtatást elvégezni, amely a külön tulajdonú ingatlan vagy más közös tulajdonú ingatlanrész állagát sértheti.
A társasház mind külső, mind belső egysége esztétikai hatásának fenntartása mindegyik tulajdonostárs érdeke, ezért az épület külső egységes képének megváltoztatásához a ház falain, kertjében tábla, hirdetmény elhelyezéséhez a tulajdonostársak 4/5 arányú hozzájárulása szükséges. Közös belső területekre (nem saját portálon, hanem közösségi térben) reklámtábla, hirdetés csak az összes tulajdonos 50% feletti beleegyezésével helyezhető el, amelynek esetleges bérleti díj kötelezettségét a Közgyűlés határozza meg az összes tulajdonos min. 50% feletti arányú határozatával.
A közös tulajdonban maradó épületrészeket, felszereléseket és berendezéseket mindegyik tulajdonostárs - a többi tulajdonostársat megillető használat sérelme nélkül - rendeltetésszerűen használhatja.
Egyik tulajdonostárs használati jogát sem lehet hozzájárulása nélkül korlátozni vagy elvonni. A használat során azonban egyik tulajdonostárs sem lépheti túl az ésszerű szükségesség mértékét.
A közös tulajdonban maradó építményrészeket, felszereléseivel és berendezéseivel együtt mindennemű kár esetére biztosítani kell. A biztosítási díj a tulajdonos társakat tulajdoni illetőségük arányában terheli. A kár bekövetkezése esetén a kapott kártérítési összeget az épületrészekben és a felszerelési, berendezési tárgyakban esett kár helyreállítására kell fordítani.
Amennyiben valamely közös tulajdonban maradó épületrész, felszerelés vagy berendezés megrongálódik, helyreállításáról haladéktalanul gondoskodni kell.
Ha a helyreállítás költsége a biztosító által nyújtott térítésből nem nyerne fedezetet, az üzemeltetési számlán lévő pénzösszegből kerül pótlásra. A többletköltségeket a tulajdonostársak tulajdoni illetőségük arányában viselik. Amennyiben a bekövetkezett kárért a biztosító nem felel vagy a károsodás természetes elhasználódásból ered, úgy a helyreállítás, illetve a javítás költségei a tulajdonostársakat tulajdoni illetőségük arányában terhelik.
Az olyan kárt azonban, amelyet valamelyik tulajdonostárs a közös tulajdonban álló épületrészekben, stb. felróhatóan vagy rendeltetésellenes használattal okozott, az illető tulajdonostárs köteles megtéríteni. A kárt okozó és azt meg nem térítő tulajdonossal szemben a Közös Képviselő ugyanúgy jár el, mint a közös költség tartozás esetén.

3. A közös költség viselésének szabályai

Az üzemeltetési kiadásokkal kapcsolatban a költségek viseléséről és megosztásáról a tulajdonosközösség az alábbiak szerint rendelkezik.
A közös épületrészek, felszerelések és berendezések, közös tér, lépcsőház fenntartási költségeit, közterheit és közüzemi díjait, továbbá a karbantartásukhoz vagy helyreállításukhoz szükséges költségeket a tulajdonosok tulajdoni hányad szerinti felosztásban viselik.
Víz- és csatornadíj elszámolása:

A vízórákkal rendelkező tulajdonosok fogyasztásaikat közvetlenül a szolgáltatók felé fizetik.

Azoknak a tulajdonosoknak, akiknek nincsen vízórájuk a Közgyűlés minden évben meghatározza a vízfogyasztás után fizetendő összeget.

Egyes albetétek esetében a közös költség megállapításánál az alábbi költségkomponensek vehetők figyelembe:
Szemétdíj, épületbiztosítás, közös áram, közös tulajdonú épületgépészeti és épületszerkezeti egységek karbantartása, hibaelhárítása, felújítása, duguláselhárítás, technikai vízfogyasztás és csatornadíj, közös képviselet díja, kéményseprési (kémény felülvizsgálati díj), jogi kiadások (perilletékek, ügyvédi költségek), anyagköltségek, ügyviteli-anyag költségek.
Azoknál az albetéteknél, amelyeknél a tevékenységből adódóan a keletkező szemét, hulladék mennyisége jelentősen meghaladja a többi albetét hulladékának mennyiségét, köteles kizárólagosan viselni az általa termelt többletszemét elszállíttatásának költségét. Ennek rendezése oly módon történik, hogy a Közös Képviselet az illető tulajdonos (magánszemély, vállalkozó vagy cég) számára külön további szeméttartályt rendel, amelynek ürítési költségei kizárólagosan azt az albetétet terhelik, amelynek részére a többlet szemetes megrendelésre került.
A tulajdoni hányaddal egyenes összefüggésben nem álló tétel lehet például a felújítások, korszerűsítések, rendkívüli befizetések, garanciális javítások és egyéb munkák díja/költsége, amelyeknél a díj/költség mértéke jellemzően az albetétek számától és nem a tulajdon nagyságától függ, amennyiben erről közgyűlési határozat rendelkezik.
A Közgyűlés által megszavazott rendkívüli befizetéseket (pl. felújítás, karbantartás költsége stb.) a határozatban megjelölt időpontig teljesíteni kell. Elmaradás esetén a hátralékos tulajdonostárs az esedékességtől a kifizetés napjáig késedelmi kamat megfizetésére köteles.
A felszólítás költsége a hátralékos tulajdonost terheli.
A Közgyűlés által megállapított közös költséget minden tulajdonostárs tartozik legkésőbb a tárgyhónap 15-ig befizetni a társasház számlájára. Késedelmes befizetés esetén a tartozás összegét a Polgári Törvénykönyv szerinti késedelmi kamat terheli a határidőt követő naptól számítottan.
A befizetés módjai:
banki átutalás formájában
a számlavezető bank bármelyik fiókjában a társasház számlájára történő befizetéssel
A közös költség befizetést akkor is teljesíteni kell, ha a tulajdonostárs nem tartózkodik állandó jelleggel a lakásban. Ha a külön tulajdonban bérlő, illetve használó lakik, a fizetési kötelezettség abban az esetben is a tulajdonost terheli.
A lakásnak nem lakás céljára szolgáló részleges illetve teljes használata esetén - a tevékenység gyakorlásának vizsgálata alapján - a Közgyűlés dönthet a közös költséghez való hozzájárulás mértékének emeléséről (pl. az "ügyfélforgalom" miatt megemelkedett energiafogyasztás, szemétszállítás, megnövekedett takarítási költség, amortizáció, stb.).
A tulajdonosok megállapodnak abban, hogy felújítási (vagy elkülönített) alapot létesítenek, amelynek tulajdonosonkénti havi fizetendő összegét a Közgyűlés állapítja meg. A megállapított összeget havonta a közös költségben fizetik be. Ha a befizetés nem nyújt fedezetet a közös költségre és a felújítási (vagy elkülönített) alap együttes összegére, akkor a befizetést elsősorban a felújítási (vagy elkülönített) alap javára kell elszámolni.

V. Záró rendelkezések

Jelen Szervezeti és Működési Szabályzatot a Közgyűlés fogadta el az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával, módosítására is ezt a rendelkezést kell alkalmazni. Jelen Szervezeti és Működési Szabályzat hatályos 2016. április 9-től.

Jelen Szervezeti és Működési Szabályzat az ingatlan-nyilvántartási iratok részét képezi.

Az Alapító Okirat azon rendelkezései, amelyek ezen Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezéseitől eltérnek vagy azzal ellentétesek, a Szervezeti és Működési Szabályzatot elfogadó közgyűlési határozat meghozatalának napjától továbbra is érvényben maradnak.

A Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezései a társasház mindenkori tulajdonosaira kiterjednek. Bármelyik tulajdonostárs külön vagyonának elidegenítése esetén az új tulajdonos köteles ennek elfogadásáról a szerződésben vagy külön okiratban írásbeli nyilatkozatot tenni.

Bérlőváltás esetén a tulajdonos köteles az új bérlőjével ismertetni az SZMSZ-t és a házirendet, amelynek megtörténtét a bérlő írásos elismerő nyilatkozatával kell igazolni.

Jelen Szervezeti és Működési Szabályzat 1. sz. mellékletét képezi a Házirend, amelyek a Földhivatalba történő beadás napjától hatályosak.

Budapest, 2016. április 8.

.................................................................... ....................................................................

Levezető elnök Jegyzőkönyvvezető

..................................................................... ......................................................................

Jegyzőkönyvhitelesítő Jegyzőkönyvhitelesítő